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Aste giudiziarie: acquisto di immobili…un ottimo affare!

Author: Andrea Stigi
Date: 5 ottobre 2013
Practice area: Real Estate

L’acquisto di un immobile rappresenta sempre una scelta importante e, spesso, può rivelarsi un’ottima forma di investimento. Il canale più conosciuto per l’acquisto è, tradizionalmente, quello delle vendite tra privati promosso dagli intermediari immobiliari, mentre si guarda sempre con ingiustificata diffidenza a quello delle aste giudiziarie. Cerchiamo di capire perché, invece, l’acquisto di un immobile all’asta può rappresentare un ottimo affare.

Il prezzo degli immobili negli ultimi anni ha subito un forte arresto e le procedure esecutive immobiliari sono aumentate esponenzialmente. Di conseguenza, il mercato legato alle aste giudiziarie presenta oggi un’offerta molto più ampia che in passato, con annessi vantaggi sia sul piano della maggiore scelta degli immobili disponibili, sia sul piano del prezzo di acquisto.

Inoltre, se si considera che alcune recenti modifiche legislative hanno contribuito a rendere le procedure giudiziarie più veloci e trasparenti, si comprende il perché oggi più che in passato potrebbe essere fortemente conveniente scegliere di acquistare un immobile all’asta giudiziaria.

Garanzie della procedura


Occorre anzitutto sgomberare il campo da eventuali pregiudizi circa la poca trasparenza che governerebbe le aste giudiziarie.

Va anzitutto considerato che le procedure esecutive immobiliari sono finalizzate ad un interesse di carattere pubblico, quale la soddisfazione dei diritti che vantano i creditori nei confronti dei rispettivi debitori. E’ proprio in funzione di tale interesse che le procedure sono condotte sotto la direzione di un Giudice nel rispetto delle regole stabilite dal codice di procedura civile.  Il Giudice, poi, si avvale della figura di altri professionisti che lo affiancano per la migliore direzione della procedura. In particolare, proprio al fine di garantire un’utile partecipazione all’asta da parte degli interessati all’acquisto, rivestono oggi un ruolo molto importante le figure del Consulente Tecnico d’Ufficio (CTU) e del Custode.

Al CTU, oltre al compito di determinare il prezzo che rappresenterà la base dell’asta nella fase di vendita, è delegato il compito di redigere un’analitica relazione tecnica dalla quale deve risultare la situazione fisica e giuridica dell’immobile (ad es: eventuale presenza di trascrizioni opponibili all’acquirente, vincoli o irregolarità urbanistiche eventualmente sanabili).

Il Custode, invece, ha, tra i tanti compiti connessi alla conduzione delle operazioni della procedura, quelli molto importanti, da un lato, di vigilare sul comportamento di eventuali soggetti che nelle more della procedura continuano ad abitare l’immobile (es: proprietario o conduttore), contestando eventuali abusi e, con l’autorizzazione del Giudice, agendo di conseguenza per la salvaguardia dell’interesse della procedura; dall’altro, quello di curare la pubblicità della vendita all’asta e, soprattutto, interloquire con eventuali acquirenti interessati, dandogli tutte le informazioni a disposizione ed accompagnandoli per le visite nell’immobile pignorato.

Appare fin da ora importante evidenziare, infine, che tutte le informazioni inerenti una determinata procedura, ivi comprese l’ordinanza di vendita, le fotografie, le planimetrie e la stessa perizia del CTU, sono oggi di immediata e facile fruibilità, perché pubblicate sui siti internet destinati a questo tipo di pubblicità.

In questo contesto, quindi, appare evidente che chiunque sia interessato ad avvicinarsi a questo mercato, da un lato ha la garanzia della direzione delle operazioni da parte dell’Autorità Giudiziaria e degli Ausiliari nominati dal Giudice, che agiscono secondo le precise regole dettate dalla legge, dall’altro ha la possibilità, in modo del tutto trasparente, di conoscere gli atti della procedura per valutare la convenienza dell’acquisto sotto ogni aspetto, e ciò, in particolare, sia attraverso la perizia del CTU, sia attraverso l’assistenza fornita dal Custode, potendo anche visionare personalmente gli immobili.

Vantaggi economici, fiscali e non solo

L’acquisto di un immobile all’asta è accompagnato da rilevanti vantaggi economici e non solo.

Anzitutto, il prezzo finale di aggiudicazione, che dalle statistiche risulta essere sovente inferiore al prezzo del “libero mercato”; addirittura, il prezzo inizialmente fissato dal CTU può essere ridotto nel corso della procedura in caso di reiterata mancata partecipazione all’asta da parte degli offerenti, con ciò evidenziando un’indubbia convenienza per l’aggiudicatario finale. L’acquirente all’asta, inoltre, incontrerà un risparmio evitando i costi dell’intermediazione immobiliare (che può variare dal 2% al 4% del prezzo finale).

Al tempo stesso, non tutti sanno, che attraverso l’acquisto di un immobile all’asta si può usufruire di tutti i benefici fiscali connessi all’acquisto della cd “prima casa”; ricorrendone i presupposti, infatti, si potrà far fronte al pagamento dell’imposta di registro pari al 3% del prezzo di acquisto, nonché delle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa (attualmente € 168,00 + € 168,00); addirittura, colui che acquista all’asta entro il termine di un anno dalla precedente vendita di un altro immobile (sempre prima casa), potrà usufruire del credito di imposta pari all’ammontare dell’imposta di registro a suo tempo pagata per l’acquisto dell’immobile venduto.

E’ opportuno evidenziare, infine, che, a differenza che nel caso di acquisto di un immobile al “libero mercato”, nel caso di acquisto all’asta, al ricorrere di determinati presupposti, possono essere sanati eventuali abusi edilizi, con domanda da presentare entro il termine di 120 giorni dal deposito del decreto di trasferimento (art. 40 L. 47/85). Tale previsione appare di notevole rilevanza, dal momento che con l’acquisto all’asta si consente di ottenere il condono di opere altrimenti non sanabili. Sul punto, sono di particolare importanza le risultanze della perizia del CTU, il quale indicherà se esistono o meno le condizioni per la sanabilità degli abusi.

Ancora una volta, quindi, l’interessato all’acquisto può, dall’attento esame degli atti della procedura, valutare preventivamente ed in maniera esaustiva la convenienza dell’acquisto anche sotto tale profilo.

Accesso al finanziamento di Istituti di Credito

Un’altra opportunità, spesso sconosciuta, è quella di poter accedere ad un mutuo per l’acquisto degli immobili all’asta mediante il finanziamento di Istituti di Credito che hanno concluso accordi con i Tribunali. Tale possibilità consente di avvicinarsi all’acquisto di un immobile all’asta anche a coloro che non dispongono della liquidità necessaria per far fronte al versamento dell’intero prezzo.

Modalità di partecipazione alla vendita all’asta

Esaminate le rilevanti garanzie sulle quali poggia il mercato delle aste immobiliari e i vantaggi connessi, esaminiamo le principali modalità di partecipazione per i soggetti interessati, anch’esse caratterizzate da rilevante certezza e trasparenza.

Come visto sopra, infatti, ogni procedura esecutiva viene pubblicizzata attraverso specifici ed analitici annunci predisposti dal Custode (e ormai per la maggior parte pubblicati su siti internet specializzati) nei quali sono pubblicati tutti gli atti che consentono agli interessati di conoscere, da un lato, la situazione dell’immobile, dall’altro le modalità di partecipazione fissate con l’ordinanza di vendita del Giudice dell’esecuzione.

In particolare, nell’ordinanza di vendita è determinato l’importo e le modalità per il versamento della cauzione da depositare per la partecipazione all’asta, le modalità di svolgimento della vendita (con incanto o senza) e i rilanci minimi, nonché le modalità e i tempi per il versamento del saldo prezzo in caso di aggiudicazione.

Grazie, quindi, a regole ben definite ed improntate alla massima trasparenza, una volta individuato l’immobile che si ritiene di voler acquistare, chiunque fosse interessato  è in grado di conoscere con precisione, mediante l’attento esame degli atti della procedura, tutte le operazioni da compiere per poter partecipare all’asta ed aggiudicarsi l’immobile.

Infine, appare interessante sapere che è possibile partecipare ad un’asta anche per il tramite di un professionista legale munito di apposita delega alla partecipazione per persona da nominare qualora, per interessi particolari, non si intenda apparire come offerente ovvero si sia impossibilitati a presenziare all’incanto.

L’assistenza legale

La vendita di un immobile all’asta viene condotta sulla base di precise regole procedurali che, se da un lato garantiscono la trasparenza e, spesso, la speditezza delle operazioni, dall’altro devono essere rigorosamente rispettate per non commettere passi falsi.

Al riguardo, quindi, l’assistenza di un professionista si rende importante per garantire che l’auspicato affare possa andare in porto e rivelarsi veramente tale.

L’assistenza di un legale, in particolare, si rileva fondamentale anzitutto nella fase preliminare ove, all’esito di un attento esame della perizia del CTU, dell’ordinanza di vendita e degli ulteriori atti della procedura, viene reso un parere sulla convenienza dell’affare in relazione agli aspetti giuridici che vengono sovente evidenziati.

Una volta individuato il potenziale affare, poi, il professionista guiderà l’interessato nel compimento di tutte le formalità necessarie alla partecipazione all’asta, eventualmente in suo nome con apposita delega, e, successivamente, ove aggiudicato il bene, presterà la propria assistenza nell’interloquire con il custode e, ove necessario, con il Giudice, per il versamento del saldo prezzo e degli oneri anche fiscali, fino al deposito e alla trascrizione del decreto di trasferimento.

Infine, un ruolo di non marginale importanza del legale è quello legato alla fase successiva al decreto di trasferimento e volta alla liberazione dell’immobile occupato dal precedente proprietario o da terzi senza titolo.

Nel caso, infatti, in cui, a seguito dell’acquisto, chi occupa l’immobile non intende rilasciarlo spontaneamente, il legale procederà con l’ausilio degli Ufficiali Giudiziari ad avviare le necessarie procedure per ottenerne il rilascio e, finalmente, realizzare il tanto auspicato….affare!!











 
 
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